Il muro sfondato con mazze di ferro, gli agenti in tenuta antisommossa che abbattono una porta, e poi i bambini che assistono atterriti alla distruzione di quella che, fino a quel momento, era la loro casa. Sono le scene del violento sgombero avvenuto il 23 ottobre a Bologna: due famiglie sono state sfrattate dopo che era scaduto il loro contratto di affitto e la proprietà aveva deciso di non rinnovarlo per convertire l’intero edificio in locazioni turistiche. Sul posto non erano presenti assistenti sociali. Il giorno dopo, il 24 ottobre, il collettivo per il diritto all’abitare Plat ha occupato uno stabile in centro storico, per dare una abitazione, oltre alle due famiglie, ad altre persone rimaste senza una casa: all’interno ci sono 142 persone, di cui 72 minori. 

Il video del momento in cui la polizia è entrata a sgomberare gli appartamenti ha circolato molto: l'europarlamentare Ilaria Salis, sui propri canali social, ha scritto che “questi sono gli effetti di politiche abitative criminali, che si ostinano ad anteporre le rendite e i profitti di pochi, al diritto alla casa di tutte e tutti”. Anche la senatrice Ilaria Cucchi è intervenuta dicendo che “nell'Italia che la premier Meloni e la ministra Santanchè vogliono trasformare in una 'superpotenza turistica', sfratto è ormai sinonimo di blitz. Per fare un hotel di lusso, i muri si possono fare a pezzi da un giorno all'altro. Come fosse un videogioco”.

In città l’episodio ha riaperto il dibattito sulla crisi abitativa: la vicesindaca e assessora comunale alla casa, Emily Clancy, è intervenuta dicendo che in questi anni “il Governo si è rifiutato di incontrare gli amministratori che hanno fatto proposte concrete” sul tema sfratti. L’assessore regionale alla casa, Giovanni Paglia, ha affermato che “il limite è stato superato” e ha chiesto al governo un Piano casa più volte annunciato ma di cui ad oggi “non si vede alcuna traccia”. A pronunciarsi è stato anche Pierluigi Leri, segretario regionale del sindacato di polizia Silp Cgil: “È un’emergenza che subiamo anche noi, anche se siamo costretti a reprimerla. Si sta creando una bomba sociale che non può essere risolta con i poliziotti che vanno a sgomberare le case. Vanno create le condizioni per dare un tetto alla gente che lavora onestamente”.

Per le due famiglie, una con due e l’altra con tre figli, di cui uno di dieci mesi e una con disabilità, si trattava del settimo tentativo di sfratto. Uno dei due nuclei ha già fatto domanda per una casa popolare, ma è ancora in attesa. Dopo lo sgombero, gli attivisti raccontano che è stato proposto loro di soggiornare in un albergo a Castel San Pietro Terme, a 30 km da Bologna: “Le famiglie non hanno accettato perché i genitori lavorano in città e i bimbi frequentano le scuole del quartiere”, spiega a Valigia Blu Luca Simoni del collettivo Plat. Dopodiché è arrivata l’occupazione del Palazzo Aiuto Materno, un edificio di proprietà pubblica che misura più di 10mila metri quadri: a possederlo è ASP Città di Bologna, ente pubblico che gestisce i servizi sociali della città. In precedenza l’immobile ospitava alloggi per la transizione abitativa, ma è vuoto da anni: nel 2024 è stato dato in concessione alla società belga Life NV, che ha acquisito i diritti di superficie per 99 anni e lo trasformerà in uno studentato con circa 300 posti, di cui il 30% a prezzo calmierato.

Chi sono gli investitori che puntano dagli affitti turistici

L’edificio dove è avvenuto lo sgombero si trova nella zona della fiera di Bologna, in via Michelino 41: un’area molto richiesta dai turisti e i viaggiatori di passaggio. Nello stesso palazzo molti degli appartamenti sono già stati convertiti in alloggi per locazioni brevi dalla nuova proprietà, l’impresa di costruzioni albanese Perparim Hoxha. La società che li gestisce è Ama Tech s.r.l., azienda di property management immobiliare bolognese che ha lanciato il marchio Altavista Dimore: sul sito si parla di “una rete di camere e interi appartamenti finemente ristrutturati”, dislocati “in zone strategiche di Bologna”.

Luca Simoni racconta che “negli anni la proprietà aveva già sfrattato tutte le altre famiglie del palazzo”: alcune hanno ottenuto un alloggio di edilizia residenziale pubblica, altre sono state accolte in appartamenti di transizione abitativa del comune. Su Booking il palazzo risulta con il nome di “Altavista Dimore Bologna Fiera”: il prezzo di un soggiorno arriva fino a 700 euro a notte.

Il giornalista bolognese Salvatore Papa denuncia che la palazzina di recente è stata ristrutturata con i fondi pubblici del Superbonus 110%. “È stato lo Stato, quindi la collettività, a pagare interamente al privato i lavori che gli hanno permesso di triplicare i canoni e rendere airbnbzzabili i suoi appartamentini”, scrive Papa. “Bisognerebbe sommare tutte le detrazioni, i bonus, gli sgravi e incentivi che negli anni hanno spolpato le casse pubbliche a favore della proprietà. Possiamo discutere se sia stato giusto o sbagliato, ma non ci sono dubbi che anche i proprietari di immobili, in quanto tali e come chiunque altro, abbiano un debito specifico verso la collettività”.

La crisi abitativa e i sostegni che non ci sono

La vicenda accaduta a Bologna è emblematica della crisi abitativa che si sta vivendo in molte città d’Italia, per varie ragioni: contratti di affitto che vengono sostituiti con locazioni brevi, investitori internazionali che arrivano con grandi capitali e modificano il tessuto urbano, approccio securitario ed emergenziale per affrontare un’emergenza sociale. Negli ultimi anni, trovare un’abitazione in città come Bologna è sempre più difficile, anche a causa dell’aumento degli affitti brevi. Piattaforme come Airbnb e Booking hanno comportato una riorganizzazione di spazi, politiche ed economie urbane attorno alle esigenze dei turisti, invece che dei cittadini, ma soprattutto hanno fatto sì che migliaia di contratti di locazione a lungo termine si trasformassero in case per vacanze. 

Mentre la domanda di casa cresce, l’offerta fatica a tenere il passo, e così i prezzi si alzano. Come accade anche in altre città cosiddette “ad alta tensione abitativa”, a Bologna i costi di affitto sono sempre più alti, spesso non giustificati dallo stato degli immobili. Gli ultimi dati confermano che la città è tra le più care d’Italia: secondo l’analisi di “Immobiliare.it Insights”, tra il 2021 e il 2025 il costo medio mensile di un appartamento è aumentato di circa il 30%. I dati Istat sulla povertà mostrano che nel 2024 il numero delle famiglie in povertà assoluta che vivono in affitto supera il milione. Il canone medio mensile per una casa in affitto supera ormai il 40% del reddito medio familiare: questo significa che migliaia di famiglie non riescono a far fronte alle spese mensili e si vedono costrette a scegliere tra necessità primarie come casa, cibo, sanità e istruzione. 

E poi c’è il nodo della casa pubblica. Oggi in Italia ci sono circa 800mila alloggi di edilizia residenziale pubblica, ossia case di proprietà pubblica affittate a canone sociale a fasce di popolazione fragili. Nel frattempo, 650mila richieste sono ancora in lista d’attesa. Circa 60mila di queste case sono sfitte, perché necessitano di una ristrutturazione, e una parte è in vendita sul mercato privato, anche se non si conosce il numero esatto visto che manca un Osservatorio a livello nazionale.  Per Federcasa, la federazione che raggruppa le aziende casa in Italia, per soddisfare un bisogno crescente di casa servirebbero almeno 250mila alloggi in più. 

Nel frattempo nel nostro paese manca ancora un Piano casa con politiche in grado di regolamentare questi fenomeni e rispondere ai problemi dei centri storici. Il 27 ottobre il ministro delle infrastrutture Matteo Salvini, a cui è stata affidata la gestione del piano, ha parlato di soli 660 milioni di euro previsti dalla legge di bilancio per il 2027. Non mancano solo risorse, ma anche un piano strutturato, visto che per ora il governo ha manifestato una volontà generica di dare “case a prezzo calmierato” alle giovani coppie e famiglie.

E mentre crescono gli annunci sui siti per gli affitti turistici, nel 2024 il governo ha deciso di non rifinanziare il Fondo per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione (Fondo Affitti) né il fondo per la morosità incolpevole, gli unici ammortizzatori sociali che erano rimasti nel settore delle locazioni per tamponare l’emergenza abitativa. La crisi abitativa si è così aggravata ancora di più: il sindacato Cgil-Sunia denuncia un aumento di sfratti per morosità (incolpevole per la maggior parte) e finita locazione. Parallelamente, le politiche sembrano favorire chi una casa già ce l’ha: tra le più impattanti c’è stato appunto il Superbonus 110% che, come gli altri bonus edilizi, ha finito per favorire le imprese edili e chi possiede una casa, dunque indirettamente le fasce più ricche della popolazione.

Il quadro legislativo: il diritto alla proprietà compete con il diritto all’abitare

Il dibattito sta vedendo contrapposte due posizioni: c’è chi fa appello al diritto all’abitare di persone che, di fatto, restano oggi senza una casa. E poi c’è chi sottolinea che il contratto di affitto era scaduto e, benché gli inquilini avessero sempre e regolarmente pagato, è un diritto della proprietà quello di destinare gli spazi a chi vuole. Lo dice l’articolo 832 del Codice Civile, che attribuisce al proprietario la facoltà di “godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo”. 

Una svolta sul tema degli sfratti è arrivata con la recente Legge 80/2025, meglio nota come "decreto sicurezza", che introduce una procedura di sgombero più rapida per le occupazioni abusive di immobili, con l'obiettivo di liberare gli immobili entro pochi giorni. Inoltre, prevede il nuovo reato specifico di occupazione abusiva, che può essere punito con la reclusione fino a sette anni. Per quanto riguarda gli sgomberi che coinvolgono minori, a settembre si è pronunciata la Corte di Cassazione, stabilendo che la presenza di un minore o di una persona fragile non impedisce lo sfratto se l'immobile è stato occupato abusivamente. Il proprietario di un immobile, spiegano i giudici, non può farsi carico delle “problematiche sociali, sicuramente gravi e delicate, connesse con l'emergenza abitativa”, la cui soluzione è affidata allo Stato “a cui i cittadini contribuiscono a livello di tassazione e sistema fiscale”.

Anche la Costituzione garantisce il diritto alla proprietà privata. L’articolo 42 afferma che “l'iniziativa economica privata è libera”, ma chiarisce che “non può svolgersi in contrasto con l'utilità sociale o in modo da recare danno alla salute, all'ambiente, alla sicurezza, alla libertà, alla dignità umana”. Il direttore della radio bolognese Radio Città Fujiko, Alessandro Canella, commenta che “ci sono pochi dubbi sul fatto che quello sgombero violento per tutelare progetti speculativi di una proprietà immobiliare sia in contrasto con quanto sancito”. E aggiunge: “I paladini della legge si ricordano sempre del codice civile (o penale, a seconda della convenienza) e mai della legge che sta al di sopra di tutte queste, cioè la Costituzione”.

L’idea che il diritto alla proprietà sia sacro e intoccabile – che potrebbe essere riassunta nel principio del “è casa mia e ci faccio quello che voglio io” – non è sempre stata valida, anzi: fino agli anni Novanta il pubblico non aveva paura di regolamentare il mercato della casa e dell’affitto. Oggi invece è in corso un totale arretramento dello Stato, che lascia spazio all’iniziativa privata, e così stiamo assistendo agli esiti più estremi di questa liberalizzazione.

La regolamentazione degli affitti brevi in Italia e in Europa

In tutto il mondo il fenomeno degli affitti brevi ha trasformato e sta continuando a trasformare il volto di molte città. Per questo, diverse amministrazioni stanno sperimentando misure per proteggere il mercato immobiliare e la vivibilità degli spazi urbani. Nel 2023 a New York è entrato in vigore un nuovo regolamento che limita la possibilità di affittare stanze e appartamenti per brevi periodi tramite piattaforme come Airbnb e Booking: le piattaforme possono approvare solo gli annunci di coloro che hanno compilato una richiesta formale e hanno ricevuto l’autorizzazione dal comune.

In Europa, è la Spagna che sta imponendo le regole più rigide. L’esempio più noto è quello di Barcellona, dove l’amministrazione guidata dal sindaco, Jaume Collboni, ha annunciato nel 2024 di voler abolire gradualmente le oltre 10mila licenze per affitti turistici entro novembre 2028, senza rinnovare quelle esistenti. Questo significa che dal 2029 a Barcellona non ci saranno più appartamenti per affitti brevi ai turisti, ma soltanto hotel o bed&breakfast tradizionali. Ad Amsterdam, dal primo gennaio 2025 la legge prevede che i proprietari possano affittare solo la propria residenza principale, e per un massimo di 30 notti all’anno. Per affitti più lunghi, è necessario un permesso specifico. Da aprile 2026, poi, gli affitti saranno ulteriormente limitati nelle zone centrali per un massimo di 15 notti l’anno.

La prima a muoversi in questo senso è stata Berlino, che nel 2016 ha approvato una legge comunale che vieta ai proprietari di destinare all’affitto breve interi immobili. Nel 2018 le restrizioni – che erano state contestate in tribunale – sono state allentate, e ora i proprietari possono affittare interamente i loro immobili, ma solo per un massimo di 90 giorni all'anno e ottenendo un permesso. 

In Italia il ministro all’Economia Giancarlo Giorgetti vorrebbe inserire nella legge di bilancio un aumento della tassazione sulle case destinate alla locazione breve, aumentando l’imposta dal 21 al 26%, ma i partiti Lega e Forza Italia si sono detti contrari. Nel frattempo diverse città stanno provando a regolamentare gli affitti turistici, ma gli strumenti delle amministrazioni locali sono molto limitati e spesso poco efficaci. Questo perché nel nostro paese è il governo centrale ad avere il compito di legiferare sul tema delle politiche abitative, non i comuni. Alle città non resta allora che cercare altre leve: finora sono stati gli strumenti urbanistici quelli che hanno permesso di contenere – anche se solo parzialmente – il fenomeno. 

Un esempio è proprio Bologna, che nel 2024 ha scelto di modificare il proprio regolamento edilizio, ponendo nuovi limiti alle abitazioni con destinazione d’uso turistica-ricettiva, che fanno parte ora della categoria catastale B3. Oggi gli appartamenti per l’affitto breve non possono misurare meno di 50 metri quadri. “Ora inseriremo questa disposizione nel piano urbanistico, così da stabilire quali zone di Bologna potranno ospitare gli affitti brevi e dove invece limitarli”, ha dichiarato il sindaco Matteo Lepore lo scorso settembre. “Con questa norma il sindaco avrà finalmente la possibilità di regolare le zone. Bologna sarà la prima città in Italia a farlo”.

Non è la prima volta che il comune si impegna nella regolamentazione degli affitti brevi: già nel 2023 Bologna, insieme ad altre città, aveva dato avvio a un’alleanza municipalista per chiedere al governo di lavorare a un Piano casa nazionale. In particolare si puntava su cinque proposte, tra cui quella di regolamentare gli affitti turistici. Non solo: la Regione Emilia-Romagna attualmente sta lavorando a un testo di legge per disciplinare gli affitti brevi a uso turistico, che dovrebbe essere calendarizzata nel prossimo trimestre. Spiegano gli assessori regionali al Turismo, Roberta Frisoni, e alle Politiche abitative, Giovanni Paglia: “È più che mai urgente un intervento regionale, data l’insufficienza della normativa nazionale su un tema tanto cruciale”.

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